Blogserie appartement en verbouwen Deel 4 (en slot): appartement op erfpacht / erfpacht op appartement
Een appartement en verbouwingsplannen? Check dan van tevoren de akte van splitsing en klik hier.
Meer weten over de 80% regel? Klik dan hier.
Is er sprake van erfpacht? Lees dan verder.
Soms is voor een verbouwing van een appartement zowel toestemming van de vergadering van eigenaars nodig als een aanpassing van de akte van splitsing.
Appartement op erfpacht
Staat het appartement op erfpachtgrond? Dan wordt je checklist iets langer. Zie hier een overzicht, waarbij de gemeente grondeigenaar is:
- Op basis van de wet is toestemming van de gemeente nodig voor de aanpassing van de splitsing.
- Op basis van de erfpachtvoorwaarden:
- Is doorgaans voorafgaande schriftelijke vrijstelling of toestemming van de gemeente nodig voor een verbouwing.
- Moet de erfpacht worden gewijzigd en soms ook de canon, de waarde van de erfpachtgrond en – indien van toepassing – de afkoopsom.
Praktisch voordeel =>
Grote kans dat de gemeente:
- toestemming geeft voor de aanpassing van de splitsing, en
- tegelijkertijd toestemming geeft voor de verbouwing en een aanbieding doet voor de wijziging van de erfpacht.
In Amsterdam is deze optie zelfs bij besluit vastgelegd.
Erfpacht op appartement
Zijn appartementen ontstaan doordat de grond is gesplitst en is de erfpacht daarná per appartement (op het privé gedeelte zegt de wet) gevestigd? (Flexibel, want dan kan de erfpacht per appartement worden aangepast en niet telkens alleen voor het hele gebouw.)
Dan geldt van de checklist hierboven alleen punt 2., maar let op…
Op basis van de wet is namelijk toestemming nodig voor de aanpassing van de splitsing van al diegenen die erfpacht op een appartement hebben.
Zo zie je maar, zelfs:
- al zouden de erfpachters op basis van het reglement (zoals meestal bepaald) stemrecht hebben, en
- op basis van het reglement met een meerderheid van 4/5, oftewel 80%, van alle stemmen tot aanpassing van de splitsing kunnen besluiten,
is toch op basis van de wet toestemming van alle erfpachters nodig.
In dat opzicht is erfpacht op appartementen toch niet zo flexibel…
Meer weten? Neem dan contact met mij op.
Dit is deel 4 van vier blogs over appartement en verbouwen.
Klik hier voor deel 1.
Klik hier voor deel 2.
Klik hier voor deel 3.
(Afbeelding: Stuart Frisby, Unsplash)