Conformiteit en modelkoopovereenkomsten

Op basis van de wet moet verkoper leveren wat hij heeft verkocht, oftewel ‘in conformiteit’ met de overeenkomst. Het is gebruikelijk dat in koopakten van vastgoed wordt afgeweken van deze regel. Daarvoor in de plaats sluit verkoper aan de ene kant aansprakelijkheid uit en geeft verkoper aan de andere kant garanties, zij het beperkt.

Conformiteit

Is er een koop gesloten, dan moet verkoper ervoor zorgen dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt, oftewel in conformiteit is met de overeenkomst. Dat geldt ook bij koop van vastgoed.

Non-conformiteit

Er is sprake van non-conformiteit als het vastgoed niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Een lekkage of het ontbreken van een vergunning voor een verbouwing kunnen hieronder vallen.

Beperking van aansprakelijkheid

Verkoper kan zijn aansprakelijkheid voor niet-conforme eigenschappen die ‘kenbaar’ zijn aan koper uitsluiten, behalve als er sprake is van opzet of grove schuld. Verkoper blijft aansprakelijk als hij weet van een niet-conforme eigenschap en deze verzwijgt.

Modelkoopovereenkomsten

Van de wettelijke conformiteitsregel wordt bijna altijd afgeweken in koopakten van vastgoed. Zo wordt daar in veelgebruikte modellen, zoals het ‘NVM’-[1] of het ‘KNB[2]-model’ van afgeweken, doordat:

  1. aan de ene kant een algemene uitsluiting van aansprakelijkheid is opgenomen.

NVM-model: “… overgedragen … met alle daarbij behorende … zichtbare en onzichtbare gebreken”

KNB-model: “aflevering … in de feitelijke staat waarin het verkochte en/of de onroerende zaken zich dan bevinden”

  1. aan de andere kant beperkte garanties van verkoper zijn opgenomen.

Normaal-gebruikclausule

Het NVM-model bevat een zogenaamde ‘normaal-gebruikclausule’, die meestal wordt opgevat als een garantie.

Deze clausule kan worden beschouwd als een conformiteitsverplichting van verkoper, maar beperkt tot de eigenschappen van het verkochte die het normaal gebruik betreffen.

Kort gezegd staat verkoper in voor een normaal gebruik van het verkochte, maar niet meer dan dat. En als koper op de hoogte is of, gezien zijn onderzoeksplicht, had kunnen zijn van een gebrek dat het normale gebruik belemmert, ligt het risico daarvan ook bij koper.

 

Meer weten? Neem dan contact met mij op.

 

Dit is deel 1 van twee blogs over modelkoopovereenkomsten.

Klik hier voor deel 2.

 

[1] Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen

[2] Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie