Ouderdomsclausule

Een ouderdomsclausule komt regelmatig voor in koopcontracten van vastgoed. Verkoper beperkt hiermee zijn aansprakelijkheid voor eventuele gebreken. De formulering let nauw. Vooral als het de bedoeling is het risico van verkoper alleen te beperken ten aanzien van gebreken waar de naam van de clausule op doelt: ouderdomsgebreken.

Normaal-gebruikclausule

In modelkoopovereenkomsten sluit verkoper aan de ene kant zijn aansprakelijkheid uit en geeft verkoper aan de andere kant garanties. De ‘normaal-gebruikclausule’ in het ‘NVM[1]-model’ wordt meestal als garantie beschouwd. Daarmee staat verkoper in voor een normaal gebruik van het verkochte, zei het gelimiteerd.

Beperking van aansprakelijkheid via ouderdomsclausule

Vaak doet verkoper de deur nog een beetje verder dicht door een ‘ouderdomsclausule’ in de koopakte op te nemen.

De formulering is belangrijk. Op dit gebied kunnen er al gauw misverstanden ontstaan, zo blijkt ook uit rechtspraak. Zo bepaalde de rechter eens dat verkoper geen beroep op de ouderdomsclausule kon doen, omdat de normaal-gebruikclausule anders zinloos zou zijn.

Meer dan alleen het risico van ouderdomsgebreken voor koper?

Regelmatig wordt de ouderdomsclausule in NVM-koopakten in de volgende trant geformuleerd:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan (…) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

Deze formulering kan vragen oproepen. Sluit verkoper zijn aansprakelijkheid uit voor ouderdomsgebreken? Of ook voor gebreken die niets met de ouderdom van doen hebben?

Risico voor koper beperken tot ouderdomsgebreken

Is het de bedoeling dat koper alleen het risico draagt voor gebreken die uit de ouderdom voortvloeien, dan kun je de clausule als volgt in NVM-koopakten opnemen:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan (…) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte komen (het normaal gebruik belemmerende) gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor risico van koper.”

Deze formulering schept meer duidelijkheid.

Risico van gebreken geheel voor koper

Als het wel de bedoeling is dat koper ook het risico draagt voor gebreken die niets met de ouderdom van doen hebben, voor zover dit risico op koper is af te wentelen, kan artikel 6.3 met de normaal-gebruikclausule helemaal worden doorgehaald.

Ik schrijf bewust ‘doorgehaald’ en niet ‘geschrapt’, zodat partijen zien hoe zij van de modeltekst zijn afgeweken. Bovendien mag je alleen dan van het model gebruik maken.

Meer is er niet nodig om het risico bij koper neer te leggen gezien de algemene uitsluiting van aansprakelijkheid van verkoper. Een ouderdomsclausule is in deze situatie niet nodig.

Om het risico van koper te benadrukken, kan nog een apart artikel – voor de duidelijkheid vooral niet genaamd ‘ouderdomsclausule’ – met een soortgelijke tekst als hierboven worden toegevoegd, bijvoorbeeld:

“In afwijking van artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

Maar of dat nou de standaard zou moeten zijn …

 

Meer weten? Neem dan contact met mij op.

 

Dit is deel 2 van twee blogs over modelkoopovereenkomsten.

Klik hier voor deel 1.

[1] Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen

 

(Afbeelding: Chris Ross Harris)