Conformité et contrats d’achat type

Selon le droit néerlandais le vendeur doit livrer ce qu’il a vendu, c’est-à-dire ‘en conformité’ avec l’accord. Dans les actes de vente d’immobilier on déroge généralement à cette règle. Au lieu de cela, le vendeur exclut sa responsabilité d’une part et offre des garanties d’autre part, même si elles sont limitées.

Conformité

Après la conclusion d’une vente le vendeur doit s’assurer que le bien vendu correspond à l’accord, donc est en conformité avec le contrat. C’est valable aussi pour l’immobilier.

Non-conformité

Il est question de non-conformité si le bien immobilier ne possède pas les caractéristiques que l’acheteur avait le droit d’en attendre sur base du contrat. Une fuite d’eau ou l’absence d’un permis pour une rénovation sont des exemples de non-conformité.

Limitation de la responsabilité

Le vendeur peut exclure sa responsabilité quant aux caractéristiques non-conformes susceptibles d’être ‘connues’ par l’acheteur sauf en cas d’intention ou de faute grave. Le vendeur reste responsable s’il est au courant d’une caractéristique non-conforme et la passe sous silence.

Contrats d’achat type

Dans les contrats d’achat d’immobilier on déroge presque toujours à la règle de conformité ancrée dans la loi. Dans les modèles employés fréquemment, comme celui du ‘NVM’-[1] ou du ‘KNB[2]’ on en déroge :

  1. d’une part, en y intégrant une exclusion générale de responsabilité.

Modèle-NVM :         “… transmis … avec tous les vices visibles et cachés correspondants”

Modèle-KNB : “transmis … dans l’état actuel dans lequel le bien livré et/ou les biens immobiliers se trouvent alors”

  1. d’autre part en y intégrant des garanties limitées du vendeur.

Clause sur l’usage normal

Le modèle NVM contient une clause sur ‘l’usage normal’ qui est généralement considérée comme une garantie.

Cette clause peut être considérée comme une obligation de conformité pour le vendeur, mais limitée aux caractéristiques du bien vendu portant sur l’usage normal.

En bref, le vendeur garantit l’usage normal du bien vendu, sans plus.

Et si l’acheteur est au courant d’un vice entravant l’usage normal ou aurait dû être au courant en vertu de son devoir d’enquête le risque est pour l’acheteur également.

 

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Ceci est la première partie de deux blogs sur les contrats de vente type.

Cliquez ici pour la partie 2.

 

[1] NVM: Association Néerlandaise d’Agents Immobiliers et d’Experts Immobiliers

[2] KNB: Organisation Professionnelle Royale des Notaires des Pays-Bas