Série de blogs sur les appartements et les rénovations / Partie 1 : vérifiez l’acte de division

Ça semblait une si bonne idée

Mais le propriétaire n’avait pas de choix

Désaccord dans la copropriété

La division a dû être changée

Même juste pour … une fenêtre de toit

(le 21 mars 2021 Journée Mondiale de la Poésie)

 

Qu’il s’agisse d’une résidence, d’une entreprise ou d’un bureau : si vous avez un appartement et des projets de rénovation je vous conseille de consulter l’acte de division avant de vous lancer. Dans la plupart des cas la permission de la réunion des propriétaires est  nécessaire pour une rénovation. Parfois il faut même modifier l’acte de division pour pouvoir rénover.

Permission pour la rénovation

Vous projeter de rénover votre appartement ? Vous avez probablement déjà vérifié s’il vous faut un permis environnemental. Et vous avez décidé de vous fier à un entrepreneur de bâtiment qui vous convient ou de faire les travaux vous-même.

Il est utile de regarder également ce qui est prévu dans l’acte de division. Dans la plupart des cas la permission de la réunion des propriétaires est nécessaire pour une rénovation.

Des exigences plus lourdes relatives à la permission si la division doit être modifiée

Parfois cette permission ne suffit pas et il faut même modifier l’acte de division.

Si la permission pour la rénovation a été accordée mais la division n’a pas été modifiée la permission n’est pas valable et la rénovation non plus.

Si la division est modifiée la décision du syndicat de copropriétaires doit être prise avec le nombre de votes correct. La loi et l’acte de division stipulent le nombre de votes nécessaire. Au plus : tous les votes. Au minimum : 4/5 de tous les votes, c’est-à-dire 80%.

Pour la décision du syndicat de copropriétaires sur la permission pour la rénovation il faut autant de votes que pour la décision du syndicat pour modifier la division.

Quand faut-il modifier la division ?

Modifier la division n’est pas nécessaire pour toutes les rénovations. En cas de rénovation d’une partie privative, comme par exemple la construction d’un débarras dans un jardin privé, la permission de la réunion suffit.

Mais en cas de construction annexe créant un étage supplémentaire il faut modifier la division. En effet, les contours et la configuration de l’immeuble changent. Le dessin relatif à la division devra lui aussi être modifié pour représenter la nouvelle situation adéquatement.

Modifier la division pour une lucarne aussi ?

Parfois il faut modifier la division, que les contours de l’immeuble changent ou non. En effet, le contenu du règlement entre en ligne de compte également.

Il en était question dans deux jugements récents de la cour d’appel de La Haye. Les deux cas concernaient le même bâtiment. L’un des propriétaires avait engagé les procédures.

Dans l’une des procédures le propriétaire souhaitait que la permission de la réunion pour installer une lucarne sur un logement soit déclarée invalide. Le propriétaire estimait qu’il fallait modifier la division. La cour d’appel partageait cet avis. La permission était invalide parce que la division n’avait pas été modifiée.

La cour d’appel a regardé le règlement qui indiquait que les châssis de fenêtre et les toits appartiennent aux propriétaires conjointement. Par l’installation de la lucarne le volume de l’appartement résidentiel était devenu plus important. Une nouvelle répartition des frais en découlait aussi. Il fallait donc modifier l’acte de division.

Même pour une fenêtre de toit …

L’autre procédure – parallèle – était similaire. Dans cette procédure la permission pour installer deux … fenêtres de toit a été déclarée invalide. Eh oui, même pour installer une fenêtre de toit il peut s’avérer nécessaire de modifier la division.

Quoi d’autre ?

Encore quelques éléments à signaler :

  • Un nouveau dessin peut s’avérer nécessaire.
  • Certains autres bénéficiaires doivent donner aval. En tout cas les banques hypothécaires.
  • Un permis de division peut s’avérer nécessaire si la rénovation crée un logement ou des logements supplémentaires. Chaque commune mène sa propre politique dans ce domaine.
  • Les règles de procédure doivent être respectées dans la réunion au cours de laquelle la permission pour la rénovation et la modification de la division sont proposées. Dans la plupart des cas une décision peut également être prise hors réunion, pourvu que toute personne susceptible d’émettre un vote approuve la proposition par écrit.
  • La modification doit être établie dans un acte notarié, éventuellement avec un dessin. La modification entre en vigueur par l’inscription dudit acte au Cadastre.

 

En savoir plus ? N’hésitez pas à me contacter.

 

Ce blog est la partie 1 de quatre blogs sur les appartements et les rénovations.

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(Photo: Andrea Davis)