Inscription du compromis de vente au Cadastre : dix questions et réponses

Depuis le premier septembre 2003 l’inscription du compromis de vente au cadastre offre une protection légale supplémentaire. Ce dispositif est aussi appelé ‘Vormerkung’. Quand le système a été mis en place on pensait qu’il serait fréquemment employé, mais dans la pratique il en est autrement. Quand il s’agit de l’achat d’un bien immobilier on dit souvent qu’il vaut mieux acheter un pot de peinture pour cette somme plutôt que de choisir l’inscription. Étonnant, vu que l’inscription offre une protection considérable.

 

  1. Contre quoi l’inscription du compromis de vente protège-t-elle ?

Elle protège l’acheteur (mais cela peut s’avérer intéressant pour le vendeur également) contre :

  • une double vente
  • une mise sous administration judiciaire
  • une location ou affermage
  • une obligation qualitative
  • une saisie
  • une faillite, un redressement judiciaire ou un rééchelonnement de dettes du vendeur

Si le compromis de vente est inscrit au Cadastre et l’un des événements cités ci-dessus a lieu cela ne regarde pas l’acheteur. Le compromis de vente doit être exécuté comme si l’événement n’existait pas par rapport à l’acheteur.

 

  1. Le dispositif s’applique-t-il uniquement aux particuliers ? 

Non, le dispositif s’applique à toute partie à un compromis de vente relatif à un bien immobilier, que ce soit une partie commerciale ou un particulier, que ce soit un consommateur ou non.

 

  1. Qui peut inscrire le compromis de vente ?

Un notaire établi aux Pays-Bas.

 

  1. Comment s’opère l’inscription du compromis de vente ?

Le notaire rédige un acte avec une copie ou un extrait du compromis de vente et se charge de l’inscription d’une copie de l’acte au Cadastre.

 

  1. Quelle est la durée de protection du compromis de vente ?

Six mois.

 

  1. Quand a lieu l’inscription du compromis de vente ?

Dans les plus brefs délais après ce que le notaire soit au courant du fait que l’acheteur, le vendeur ou les deux parties souhaitent faire inscrire le compromis de vente. Soit, si une date particulière a été convenue parce que l’inscription offre une protection de six mois au maximum : à cette date-là.

 

  1. Qui peut faire inscrire le compromis de vente ?

Aussi bien l’acheteur que le vendeur.

Même si le compromis de vente indique que les parties ne choisissent pas l’inscription il est tout de même possible d’inscrire le compromis de vente par la suite.

Il en va de même si le choix d’inscrire le compromis de vente a été fait sous réserve de certaines conditions et si ces conditions ne sont pas encore remplies.

Dans ces cas de figure un consommateur qui achète une propriété peut même inscrire le compromis de vente sans concertation avec le vendeur. En effet, le dispositif ne doit jamais être adapté de manière à nuire à un consommateur-acheteur d’une propriété.

 

  1. Chaque compromis de vente est-il susceptible d’être inscrit ?

Non.

  • Le bien immobilier doit exister.

Dans l’hypothèse qu’un droit d’appartement a été vendu mais que le démembrement en droits d’appartements n’a pas encore eu lieu il n’est pas possible d’inscrire le compromis de vente. Par contre, il est possible d’anticiper sur cette situation dans le compromis de vente. Une parcelle de terre qui correspond avec le droit d’appartement qui doit être établi peut être vendue. Dans ce cas il est possible d’inscrire le compromis de vente.

  • Le vendeur doit être autorisé à disposer du bien immobilier.

Si, par exemple, le vendeur n’est pas encore le propriétaire, le compromis de vente ne peut pas être inscrit.

L’inscription est possible, par exemple, si le vendeur n’est pas le seul propriétaire mais a obtenu l’aval du juge pour transmettre le bien immobilier à quelqu’un d’autre à titre indépendant.

  • Il n’est pas possible d’inscrire le compromis de vente si un compromis de vente avec les mêmes parties était déjà inscrit dans les six mois précédents.
  • S’il s’agit de l’achat d’une propriété par un consommateur le compromis de vente peut seulement être inscrit pendant le délai de réflexion si le compromis de vente est rédigé et cosigné par un notaire établi aux Pays-Bas.

 

  1. L’inscription du compromis de vente protège-t-elle également contre un droit de préemption d’une commune ? 

Pas automatiquement.

Une inscription relative à la loi sur le droit de préemption des communes (‘Wet Voorkeursrecht Gemeenten’, WVG’) est un autre dispositif, faisant l’objet d’autres conditions que la Vormerkung.

Si les conditions d’une inscription WVG et d’une Vormerkung sont remplies le notaire peut les intégrer dans un seul acte.

Dans ce cas l’inscription du compromis de vente avant la désignation par la commune offre également une protection contre ce droit de préemption de la commune.

 

  1. Quels sont les frais d’inscription d’un compromis de vente ?

Le tarif du Cadastre est modifié périodiquement. Le notaire est libre de fixer son tarif.

En moyenne il faut tenir compte de quelques centaines d’euros.

 

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