Maison de rêves près d’un aéroport, Partie 2 : l’approche française en 10 questions et réponses
Récemment j’ai écrit sur un cas néerlandais dans lequel le vendeur n’avait pas informé l’acquéreur sur l’exposition au bruit en raison de l’aéroport situé à proximité. Le tribunal a jugé que, pour pouvoir annuler le contrat de vente en raison d’erreur, les acquéreurs auraient dû expressément informer le vendeur du fait que l’absence de nuisance sonore aérienne constituait un élément essentiel pour eux.
En France cette affaire aurait eu une autre issue. Depuis le premier juin 2020, un vendeur d’immobilier y est légalement obligé d’informer l’acquéreur à ce sujet en vertu du code de l’urbanisme.
Cette obligation incombe également aux bailleurs d’immobilier.
Ci-dessous j’explique ce que cette obligation de notification qui incombe à un vendeur d’immobilier signifie.
- De quel genre d’immobilier s’agit-il ?
- Immeubles d’habitation ou immeubles professionnels.
- Terrains constructibles.
- Sur quoi porte cette obligation de notification ?
Il s’agit de l’obligation de communiquer sur l’exposition au bruit en cas de transactions immobilières dans de zones désignées d’aéroports.
- En quoi consiste cette obligation ?
Si le bien immobilier est situé dans une zone désignée l’acquéreur doit recevoir un diagnostic bruit du bien immobilier sur base d’un formulaire standard.
- En tant que vendeur, comment savoir si mon bien immobilier se situe dans une zone désignée ?
En consultant le PEB / plan d’exposition au bruit en ligne, qui est accessible à tous.
- À quoi sert le diagnostic bruit ?
Le but est d’informer l’acquéreur.
- Qu’est-ce qui se passe avec le formulaire avec le diagnostic bruit ?
Celui-ci est versé au DDT / dossier de diagnostic technique.
Par la suite, ce dossier est annexé au contrat de vente et à l’acte de transfert de propriété.
- Quelles sont les sanctions éventuelles pour le vendeur s’il manque de transmettre le diagnostic bruit ou transmet un faux diagnostic bruit ?
Le vendeur peut être tenu responsable. L’acquéreur peut demander annulation de la vente, diminution du prix de vente ou des dommages et intérêts.
- Quelles sont les sanctions éventuelles pour le notaire si le omet de transmettre le diagnostic bruit ou en produit un qui est faux et le notaire est au courant ?
Le notaire peut être tenu responsable. L’acquéreur peut demander des dommages et intérêts par exemple.
- Pourquoi est-ce important de savoir dans quelle mesure un endroit est exposé à la nuisance sonore aérienne ?
- La santé
Même avec une telle réduction une forte nuisance sonore ainsi qu’une importante perturbation du sommeil restent.
- Valeur de l’immobilier
La nuisance sonore aérienne a un impact négatif sur la valeur. Des publications françaises, dont l’une a été faite par une université, estiment cet impact à environ 20%.
- Quoi d’autre se trouve dans le dossier avec les diagnostics techniques, par exemple quand on achète une maison liée au sol ?
Quand on achète une maison liée au sol ce qui suit est obligatoirement mentionné dans le dossier de diagnostics techniques (DDT):
En fonction de la situation le vendeur doit aussi fournir un carnet d’information du logement, CIL.
Le schéma sous 10 montre qu’en France un vendeur d’immobilier doit légalement fournir de nombreux documents dans le cadre de son obligation de notification. Aux Pays-Bas un vendeur d’immobilier est uniquement légalement obligé de fournir un label énergétique, ce qui est obligé en vertu d’une directive européenne.
Plans d’exposition au bruit en France
Comme indiqué ci-dessus les plans d’exposition au bruit (PEB) sont accessibles à tous en ligne en France.
Voici un exemple d’un tel plan. De quel lieu s’agit-il ?
Plans d’exposition au bruit aux Pays-Bas
Le plan d’exposition au bruit numérique de l’aéroport de Schiphol est accessible à tous. Voici à quoi ressemble ce plan :
Les plans d’exposition au bruit des autres aéroports aux Pays-Bas sont plus difficiles à trouver. Pour les consulter on peut contacter l’organisme responsable.
Obligation de notification d’exposition au bruit, les Pays Bas par rapport à la France
Comme il ressort de mon blog précédent les Pays-Bas définissent l’obligation de notification du vendeur quant à l’exposition au bruit autrement que la France. Dans le dossier néerlandais que j’ai décrit le tribunal estimait que les acquéreurs auraient dû expressément indiquer au vendeur que l’absence de nuisance sonore aérienne était essentielle pour eux. En France un vendeur doit obligatoirement informer un acquéreur sur la nuisance sonore aérienne si le bien immobilier est situé dans une zone désignée d’un aéroport.
Les Pays-Bas vont-ils suivre l’exemple français ?
Le droit comparé permet une vision plus large, c’est l’un de ses aspects captivants. Comme dans ce cas de figure : il y plusieurs façons de concrétiser l’obligation du vendeur de fournir des informations sur la nuisance sonore aérienne. J’imagine que les acquéreurs du cas que j’ai décrit précédemment estiment que les Pays-Bas devraient suivre l’exemple de la France rétroactivement.
En savoir plus ? N’hésitez pas à me contacter.
(Image : Unsplash, Bastien Nvs, uniquement à titre d’illustration)