Droomhuis bij vliegveld, Deel 2: de Franse benadering in 10 vragen en antwoorden
Laatst schreef ik over een Nederlandse zaak, waarin verkoper koper voor het sluiten van de koop niet had geïnformeerd over de geluidsbelasting van het nabije vliegveld. De rechtbank oordeelde dat kopers om de koopovereenkomst te kunnen ontbinden wegens dwaling uitdrukkelijk aan verkoper kenbaar hadden moeten maken dat de afwezigheid van geluidsoverlast door vliegverkeer voor hen essentieel was.
In Frankrijk had deze zaak anders uitgepakt. Daar heeft een verkoper van vastgoed op grond van de wet ruimtelijke ordening (Code de l’urbanisme) per 1 juni 2020 de wettelijke verplichting koper hierover te informeren.
Deze verplichting geldt ook voor verhuurders van vastgoed.
Hierna leg ik in 10 vragen en antwoorden deze mededelingsplicht van een verkoper van vastgoed uit.
- Om wat voor soort vastgoed gaat het?
- Vastgoed met woonbestemming of woon- en professionele bestemming.
- Bouwterreinen.
- Waar gaat deze wettelijke mededelingsplicht over?
Over de verplichting om bij transacties van vastgoed gelegen in aangewezen zones van vliegvelden mededelingen te doen over de geluidsbelasting.
- Wat houdt de verplichting in?
Aan koper moet op basis van een modelformulier een geluidsdiagnose (diagnostic Bruit) van het vastgoed worden verstrekt als het vastgoed is gelegen in een aangewezen zone.
- Hoe weet ik als verkoper dat mijn vastgoed in een aangewezen zone ligt?
Door de voor iedereen toegankelijke geluidsbelastingkaart (plan d’exposition au bruit, PEB) digitaal te bekijken.
- Waarvoor dient de geluidsdiagnose?
Het doel is om koper te informeren.
- Wat gebeurt er met het formulier met de geluidsdiagnose?
Deze wordt gevoegd in het dossier met technische diagnoses (dossier de diagnostic technique, DDT).
Vervolgens wordt dit dossier aan de koopovereenkomst en de akte van overdracht gehecht.
- Wat zijn mogelijke sancties van het niet of valselijk afgeven van de geluidsdiagnose voor verkoper?
Verkoper kan aansprakelijk worden gesteld. Koper kan bijvoorbeeld ontbinding van de koop, vermindering van de koopprijs of schadevergoeding vorderen.
- Wat zijn mogelijke sancties voor de notaris als verkoper de geluidsdiagnose niet of valselijk afgeeft en de notaris daarvan weet?
De notaris kan aansprakelijk worden gesteld. Koper kan bijvoorbeeld schadevergoeding vorderen.
- Waarom is het van belang om te weten hoezeer een locatie wordt blootgesteld aan geluidsoverlast door vliegverkeer?
- Gezondheid
Zelfs met zo’n reductie is er dus nog steeds sprake van ernstige geluidshinder en slaapverstoring.
- Waarde vastgoed
Geluidsoverlast door vliegverkeer heeft een waardedrukkend effect. In Franse publicaties, waaronder een universitaire, is dit effect op zo’n 20 % becijferd.
- Wat zit er nog meer in het dossier met technische diagnoses, bijvoorbeeld bij koop van een grondgebonden huis?
Bij koop van een grondgebonden huis zitten verplicht in het dossier met technische diagnoses (DDT):
Afhankelijk van de situatie moet verkoper ook een boekje met specifieke informatie over het huis verstrekken (Carnet d’information du logement, CIL).
Uit het schema onder 10. blijkt dat een verkoper van vastgoed in Frankijk wettelijk veel documenten moet verstrekken in het kader van diens mededelingsplicht. In Nederland is een verkoper van vastgoed alleen wettelijk verplicht een energielabel te verstrekken. Dat is verplicht op basis van een Europese richtlijn.
Geluidsbelastingkaarten in Frankrijk
Zoals hiervoor vermeld, zijn digitale geluidsbelastingkaarten (plan d’exposition au bruit, PEB) in Frankrijk voor iedereen toegankelijk.
Hierbij gaat een voorbeeld van zo’n kaart. Om welke plaats gaat het?
Geluidsbelastingkaarten in Nederland
De digitale geluidsbelastingkaart van luchthaven Schiphol is voor iedereen toegankelijk. Deze ziet er zo uit:
De geluidbelastingkaarten van de andere luchthavens in Nederland zijn minder makkelijk te vinden. Om die in te zien, kan men contact opnemen met de verantwoordelijke organisatie.
Mededelingsplicht geluidsbelasting vliegverkeer, Nederland versus Frankrijk
Zoals uit mijn eerdere blog blijkt, geeft Nederland ten aanzien van geluidsbelasting van vliegverkeer een andere invulling aan de mededelingsplicht van verkoper dan Frankrijk. In de besproken Nederlandse zaak oordeelde de rechtbank dat kopers uitdrukkelijk aan verkoper kenbaar hadden moeten maken dat de afwezigheid van geluidsoverlast door vliegverkeer voor hen essentieel was. In Frankrijk moet een verkoper koper verplicht informeren over de geluidsbelasting door vliegverkeer als het vastgoed in een aangewezen zone van een vliegveld ligt.
Nederland op de Franse toer?
Een interessant aspect van rechtsvergelijking is dat het je blik verruimt. Zoals in dit geval: er zijn verschillende manieren om invulling te geven aan de plicht van verkoper om mededelingen te moeten doen over de geluidsbelasting van vliegverkeer. Ik schat in dat kopers uit de eerder door mij geschetste casus menen dat Nederland op dit punt met terugwerkende kracht op de Franse toer moet gaan.
Meer weten? Neem dan contact met mij op.
(Afbeelding: Unsplash, Bastien Nvs, uitsluitend ter illustratie)